Luxemburger Kreditfonds können die (Re-)Finanzierungslücke schließen

Die europäischen Immobilienmärkte stehen vor einem langen Refinanzierungs  und Restrukturierungszyklus. Allein bei Gewerbeimmobilien werden in Deutschland in den Jahren 2025/26 Kredite in Höhe von rund 100 Mrd. Euro auslaufen, sodass Anschlussfinanzierungen notwendig werden. Dieses Refinanzierungsvolumen entspricht etwa 10 % des gesamten Gewerbeimmobilienkreditvolumens¹ und kann nicht vollständig durch Banken gedeckt werden. Aufgrund zunehmender Regulierung und Zinsunsicherheit agieren Kreditinstitute vorsichtiger – alternative Kreditgeber werden als notwendige und flexible Ergänzung erwartet. Hierbei spielt Investitionskapital über Kreditfonds eine entscheidende Rolle. In einer kürzlich veröffentlichten Umfrage von CBRE wurde die Ausweitung des Kreditgeschäfts durch alternative Kreditgeber bestätigt.² Auch das aktuelle BF.Quartalsbarometer Q3 2025 spricht von einem Stimmungsaufschwung in der gewerblichen Immobilienfinanzierung.³

Schließen der Finanzierungslücke: Die Rolle von Kreditfonds
Alternative Anbieter bauen ihre Aktivitäten über Kreditfonds wieder aus, fokussieren sich dabei jedoch auf risikoarme Strukturen wie Senior Loans in bevorzugten Segmenten (Wohnen, Studenten  und Seniorenwohnen oder Logistik). Mit der Marktbelebung und dem steigenden Refinanzierungsbedarf wächst zugleich die Nachfrage nach Whole Loans und Brückenfinanzierungen („bridge to exit/transition“). Kreditfonds bieten durch laufende Zinseinnahmen einen direkten Cashflow – ein wichtiger Faktor in unsicheren Marktphasen, sofern die Renditeanforderungen erfüllt werden. Luxemburger Kreditfonds können Kapitallücken überbrücken oder sogar schließen, Sanierungen (inklusive ESG Transformation) begleiten und dadurch Transaktionen wieder ermöglichen. 

Warum ein regulierter Service AIFM?
Der Alternative Investment Fund Manager (AIFM) ist das regulierte Rückgrat eines Kreditfonds. Seine Kernfunktionen – Portfolio Management, Risikomanagement und Bewertung – stellen die notwendige Corporate Governance sicher: 

• Investment Genehmigung über ein AIFM Investment Committee, 
• formalisierte Produkt  und Risikorichtlinien (u.a. Risikomatrix, Anlagegrenzen, laufende Risikoindikatoren), 
• unabhängige externe Bewertungen der Sicherheiten und die Überwachung der Bewerter,
• Geldwäscheprüfungen im Rahmen des Anlageprozesses. 

Die AIFMD Vorgaben (Managerregulierung) erzwingen klare Verantwortlichkeiten, Delegations  und Überwachungsprozesse und schaffen damit Vergleichbarkeit und Investorenvertrauen – gerade in Phasen mit hoher Marktunsicherheit und Restrukturierungsintensität. 

Das Governance-Dreieck: Anlageberater – AIFM – Kreditfonds
In der Praxis hat sich folgende Struktur bewährt:

1. Der Anlageberater identifiziert und strukturiert Transaktionen und spricht Anlageempfehlungen gegenüber dem AIFM aus.
2. Der AIFM prüft die Eignung, Risiken, Compliance und Anlagegrenzen, trifft die Investitionsentscheidung im AIFM Investment Committee, verantwortet die Ausführung und übernimmt die laufende Überwachung.
3. Die Geschäftsführung des Kreditfonds setzt die finale Entscheidung des AIFM um. Optional wird ein Anlageausschuss über die Entwicklung des Fonds und die Investitionsentscheidungen informiert.